محكمة حلوان الجزئية

دائرة الأربعاء ( المدنى )

مذكرة بدفاع السيد / ....................... بصفته مدعى عليه

ضد

السيد / ........................ بصفته مدعى 

فى الدعوى الرقيمة 46 لسنة 2010 مدنى جزئى حلوان والمحدد لنظرها جلسة الأربعاء الموافق 24 / 3 / 2010

الوقائع

حيث تخلص وجيز واقعات الدعوى فى أن المدعى قد أقام دعواه طالبا فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من العين محل النزاع على سند من القول من أن المدعى عليه السيد / ........................... قد قام بترك المحل لآخر وهو السيد / .................... دون مسوغ قانونى وقام كذلك بإنذار الأخير بترك العين لأن يده عليه هى يد غاصب مستندا فى ذلك لنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981

الدفاع

بادىء ذى بدء وقبل الخوض فى الموضوع وعلى ضوء ما جاء بأوراق الدعوى ومستنداتها استقرار تتضح لنا العديد من الحقائق نريد أن نفندها وعلى هدى منها نلتمس الحكم برفض طلبات المدعى فى دعواه وذلك تأسيساًعلى : -

أولا :- عدم أستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من الواقع أو القانون 

ثانيا :- أنتفاء الركن المادى للترك

ثالثا :- أنتفاء الركن المعنوى للترك

أولا :- عدم أستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من الواقع أو القانون :- حيث يكمن صحيح الواقع فى أن المدعى قد أشترى العقار الكائن به المحل موضوع النزاع بموجب عقد البيع المؤرخ 30 / 1 / 2009 وذلك وفقا لحافظة المستندات المقدمة من المدعى بجلسة 1 / 2 / 2010 من السيد / ................... بمبلغ كبير بلغ 180000 جنيه ( مائة وثمانون الف جنيه لا غير ) برغم علمه اليقينى بأن العقار بأكمله مشغول بعقود إيجار قديمة من ساكنيه ورغم ذلك أصر على شرائه وأتضحت فيما بعد أسباب إصراره على هذا الشراء فقام بإرغام جميع السكان على تحرير عقود إيجار جديدة ومن لا ينصاع لرغبته يقوم بتلفيق شكاوى ودعاوى كيدية ضده مختلقا فى ذلك مختلف الأسباب وكذلك عدم إستناد المدعى فى دعواه على سند صحيح من القانون وذلك لأنه ووفقا لما أستند إليه المدعى نفسه فى صحيفة دعواه على نص المادة 18 قائلا :-

وحيث تنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على الآتى :

1- لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان إلا لأحد الأسباب الأتيه :

ح – " اذا ثبت تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بدون إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى " 

وتوقف عند ذلك ولم يكمل نص المادة والذى ينص بعد ذلك على " أو تركه للغير بقصد الأستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.

وذلك على طريقة من يقرأ الآية الكريمة القائلة " يا أيها الذين آمنوا لا تقربوا الصلاة " ويسكت عند ذلك ولا يكمل باقى الآية الكريمة والتى تقول بعد ذلك " وأنتم سكارى حتى تعلموا ما تقولون " فإكمال باقى الآية الكريمة يوضح سبب المنع وعدم إكمالها فيه منع صريح للمؤمنين بعدم الصلاة وكذلك فعل المدعى فى صحيفة دعواه بعم إكماله باقى نص المادة 18 من القانون سالف الذكر وإنتقائه منها ما يروقه وما يخدم دعواه الكيدية مكتفيا بذلك بقوله وحيث تنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على الآتى :

2- لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان إلا لأحد الأسباب الأتيه :

ح – " اذا ثبت تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بدون إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى " وعدم إكمال باقى نص المادة متحاشيا بذلك عدم ذكر أن القانون قد أجاز عكس ذلك فى بعض الحالات ومنها ترك العين المؤجرة لذوى القربى وهى حالتنا التى نحن بصددها حيث أن السيد / ................... الذى يدعى المدعى أنه مغتصبا للعين والسيد / ................... المدعى عليه شقيقان بغض النظر حتى عن وجود علاقة الوكالة والشراكة بينهما وباقى أفراد الأسرة وذلك وفقا لما بيناه بناء على المستندات المقدمة منا بجلسة 24 / 3 / 2010

ثانيا :- أنتفاء الركن المادى للترك : - فالمقصود بالترك هو تخلى المستأجر عن العين المؤجرة إلى آخر لم يكن مقيما معه وليس عليه إلتزام بإسكانه دون تعاقد أو أية علاقة قانونية بشأن الأنتفاع بالعين وهو بذلك يفترق عن حالة المستأجر الذى يتعاقد مع آخر على أن يخوله حق الأنتفاع بالعين كلها أو بعضها لقاء أجر معين أو على أن ينزل إليه عن حقوقه وإلتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار وهما حالتا التأجير من الباطن والنزول عن الإيجار فالترك أذن يقوم على عنصرين أساسيين هما :-

أولهما : مادى يتمثل فى هجر الأقامة فى العين على وجه نهائى

ثانيهما : معنوى ويتمثل فى أن يصاحب هجر الأقامة فى العين التخلى عن العلاقة الإيجارية

أما الأول والذى نحن بصدده الأن وهو الركن المادى للترك والذى يعنى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائى لا يعنى بالضرورة أستمرار المستأجر الأنتفاع بالعين المؤجرة بنفسه بل يمكنه الأستعانة بآخرين للأنتفاع بتلك العين مادام يفى بجميع إلتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار ولا يعنى كذلك عدم إقامة المدعى عليه فى ذات المحافظة تخليه عن العلاقة الإيجارية أو تركه للعين المؤجرة حيث أنه

" إقامة المستأجر فى بلد آخر أو مسكن خلاف للعين المؤجرة لفترة مهما استطالت لا تعد دليلا على تخليه عنها بصفة نهائية . 

( الطعن رقم 2645 لسنة 63ق – جلسة 1 / 11 / 1998 )

وأيضا " لا تثريب على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين فعلا مادام قائما بتنفيذ إلتزاماته قبل المؤجر "

( الطعن رقم 1302 لسنة 64 ق – جلسة 29 / 12 / 1999 )

و ( الطعن رقم 2645 لسنة 63ق – جلسة 1 / 11 / 1998 ) 

وكذلك " مغادرة المستأجر البلاد ولو كانت نهائية لا تعنى تخليه عن الإقامة بالعين المؤجرة ما لم يفصح عن إرادته فى إنهاء العلاقة الإيجارية "

( الطعن رقم 659 لسنة 69 ق – جلسة 6 / 3 / 2000 )

و ( الطعنان رقما 817 , 760 لسنة 68ق – جلسة 26 / 5 / 1998 )

ولما كان " ترك العين المؤجرة . عنصراه . هجر المستأجر الإقامة فيها على وجه نهائى بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية . م29 ق49 لسنة 1977 . لا تثريب على المستأجر إن هو إنقطع عن الإقامة فى العين ما دام قائما بتنفيذ إلتزاماته . 

( الطعن رقم 2906 لسنة 67ق – جلسة 16 / 12 / 1998 )

ولما كان أيضا " إقامة المستأجر فى مسكن آخر لا تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة ما لم يفصح عن إرادته فى إنهاء العلاقة الإيجارية . علة ذلك .

( الطعن رقم 266 لسنة 68ق – جلسة 7 / 3 / 1999 )

إذن فالركن المادى للترك و المتمثل فى هجر الأقامة فى العين على وجه نهائى غير متوافر فى حالتنا وذلك لأن المدعى عليه دائم التردد على المحل لمتابعته كشريك فى الشركة وكمستأجر أصلى للمحل التجارى موضوع النزاع 

ولم يكن الأمر مقتصرا فى هذا الشأن على محكمة النقض وحدها بل والمحاكم الأستئنافية فى العديد من الدوائر قد أدلت بدلوها أيضا فى هذا الشأن ومنها

" تواجد المستأجر الأصلى خارج البلاد لا يفيد بذاته إنهاء العلاقة الإيجارية طالما ظل يؤدى التزاماته تجاه المؤجر 

( الأسئنافين رقما 4633 , 5061 / 117ق القاهرة جلسة 10 / 1 / 2001 )

وأيضا قالت " لما كان الثابت بالأوراق أن المستأنف عليه المستأجر يقوم بتنفيذ إلتزاماته الناشئة من عقد الإيجار عن العين محل النزاع وذلك بالوفاء بأجرتها الشهرية الأمر الذى يتخلف فيه العنصر المعنوى اللازم لتكامل الترك ولا يغير من ذلك النظر عدم إنتفاع المستأنف عليه بالعين لفترة من الزمان طالت أو قصرت إذ أن غلق المسكن لفترة من الزمان ليس بذاته دليلا على الترك طالما يثبت من الأوراق وكما سلف وفاء المستأنف عليه بأجرة العين محل النزاع ومن ثم يكون القول بترك المستأنف عليه للعين بالمعنى المقصود سلفا على غير سند من واقع أو قانون .

( الأستئناف رقم 10806 لسنة / 117 ق القاهرة جلسة 6 / 12 / 2001 )

ثالثا :- أنتفاء الركن المعنوى للترك :- وهو ما يعنى وكما ذكرنا من قبل أن يصاحب هجر الأقامة فى العين التخلى عن العلاقة الإيجارية فالتخلى أو الترك أذن يتطلبان أرادة صريحة من المستأجر فى إنهاء العلاقة الإيجارية تتمثل فى الأفصاح عن تلك الأرادة فى الأنهاء بشكل مباشر لا يجوز أستنباطها طالما يقوم المستأجر بالوفاء بجميع الإلتزامات المقررة عليه والناشئة عن عقد الإيجار وأهمها الوفاء بالأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار وذلك وفقا لحافظة المستندات المقدمة منا بجلسة اليوم وبغض النظرعن كل ذلك فوجود علاقة الشراكة بين المدعى عليه وأخوته جميعا ومنهم السيد / ........... والذى يزعم المدعى أنه مغتصبا للعين بموجب عقد الشركة الرقيم 2090 لسنة 1997 شركات جنوب القاهرة بتاريخ 7 / 6 / 1997 وكذلك حق الأدارة الموكل لذلك الأخير من قبل المدعى عليه ينفيان أى نية لدى المدعى عليه فى ترك العين المؤجرة خاصة وأن توكيل الأدارة وعقد الشركة سالفى الذكر بتواريخ سابقة عن تاريخ شراء المدعى للعقار أى أنها أوضاع قانونية مستقرة فى عهد المالك السابق للعقار كان يعلم بها وبالتبعية كان يعلم بها المدعى حين أشترى ذلك العقار فلماذا العبث بها الأن وفى ذلك تقول محكمة النقض

" عقد الشركة . ماهيته . إشراك المستأجر آخر معه فى النشاط المالى الذى يباشره لا يعد تخليا عن الأنتفاع بالعين المؤجرة . بقاء عقد الإيجار قائما لصالح المستأجر الأصلى .

( الطعن رقم 1475 لسنة 67ق – جلسة 7 / 12 / 1998 )

وقالت أيضا " إشراك مستأجر العين لأخرين معه فى النشاط المالى والصناعى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم . عدم أنطوائه على معنى تخليه عنها 

( الطعن رقم 680 لسنة 67ق – جلسة 15 / 2 / 1999 )

وتقول كذلك " إدخال المستأجر شريكا معه فى إستغلال العين المؤجرة أو إسناده إدارته للغير . عدم إعتباره تأجيرا من الباطن أو نزولا عن الإيجار " 

( الطعن رقم 2135 لسنة 68ق – جلسة 19 / 1 / 2000 )

وتتابع " إشراك مستأجر العين لآخرين معه فى النشاط المالى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم . عدم أنطوائه على معنى تخليه عنها . بقاء عقد الإيجار لصالح المستأجر وحده . 

( الطعن رقم 5953 لسنة 63ق – جلسة 5 / 4 / 2000 )

وتستطرد قائلة " الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك . م18 / ج ق 136 لسنة 1981 . شرطه . صدور تصرف من المستأجر نافذ ولازم له يكشف عن تخليه عن حقه فى الأنتفاع بالعين المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو بإتخاذه تصرفا لا تدع ظروف الحال شكا فى أنصراف قصده إلى الاستغناء عنه نهائيا . مؤداه . الإيواء والأستضافة وإشراك الغير فى النشاط أو توكيله فى إدارة العمل . لا تعد كذلك

( الطعنان رقما 1266, 1466 لسنة 69ق – جلسة 10 / 7 / 2000 )

فالقاعدة أذن هى أن النص فى المادة 18 / ج من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 – يدل على أن المشرع قد أشترط لتحقق سبب الإخلاء فى هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن أستغنائه عن حقه فى الأنتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازل عن هذا الحق بيعا أو هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك فى أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية أما عدا ذلك من التصرفات التى لا تعبر عن تخلى المستأجر عن الأنتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم مثل إشراك الغير فى النشاط أو الإيواء أو الأستضافة أو إسناد الإدارة فى العمل إلى وكيل أو عامل فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء

لهذه الأسباب والأسباب الأخرى التى تراها المحكمه ببصرها وحسن بصيرتها نلتمس الحكم برفض الدعوى وإلزام المدعى بالمصروفات .

ووفقكم الله لما فيه الخير 

وكيل المدعى عليه

محمود محمد الطيب

المحامى