أمام الدائرة ......مدني مستأنف

الوقـــــائع:

حرصا علي ثمين وقت عدالة المحكمة فإننا نحيلها إلي صحيفة الدعوي.

الدفوع القانونية

أولاً: بطلان حكم أول درجة لصدوره من محكمة غير مختصة ( عدم اختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى نوعيا ً).

ثانياً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً لأقصى مدة تجيزها أحكام القانون المدني .

ثالثاً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقد للمدة الحقيقية التي قصدها المؤجر والمستأجر.

رابعاً: عدم قبول الدعوى ـ بسبب شاهرة عقد الإيجار ـ لمخالفة المواعيد المنصوص عليها بالمادة ( 563) من القانون المدني .

خامساً: تجدد العقد لمخالفة المستأنف ضده للميعاد الاتفاقي للتنبيه بالإخلاء .

سادساً: عدم استهلاك مقدم الإيجار المدفوع من المستأنف كمقدم إيجار واجب الخصم من القيمة الإيجارية.

سابعاً: وجود إيصالات إستلام قيمة إيجارية بعد تاريخ الإنذار بإنتهاء عقد الإيجار .

ثامناً: مخالفة حكم أول درجة للواقع والقانون .

تاسعاً: الإخلال بحق الدفاع .

ونوالي شرح الدفوع بالتفصيل

أولاً: بطلان حكم أول درجة لصدوره من محكمة غير مختصة ( عدم الاختصاص النوعي ):ـ

حيث أن الواقعة المعرضة علي عدالة المحكمة وبحسب صحيفة الدعوى المقامة من المستأنف ضده هي دعوي طرد للغصب ( غصب الحيازة) وهذه الدعوى بحسب القانون تختص بنظرها المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار الوارد عليه الدعوى.

وقد نصت المادة (109) من قانون المرافعات المنية والتجارية علي :

أن الدفع بعدم اختصاص المحكمة لانتفاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها.

كما تنص المادة (110) من قانون المرافعات المنية والتجارية علي انه:

"علي المحكمة اذا قضت بعدم اختصاصها أن تأمر بإحالة الدعوى بحالتها إلي المحكمة المختصة....."

وهذا الاختصاص متعلق بالنظام العام الأمر الذي يجعل للمحكمة أن تقضي بعدم الاختصاص والإحالة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يدفع الخصوم بهذا الدفع .

فإذا دفع ذي المصلحة بهذا الدفع فانه يكون مجرد تنبيه للمحكمة بانعدام الاختصاص ويجوز التمسك بعدم الاختصاص في أية حالة كانت عليها الدعوى .

وبتطبيق ذلك الدفع علي الدعوى الماثلة تجد أن المستأنف ضده قد أقام تلك الدعوى أمام محكمة مدني عين شمس الكائن مقرها بمجمع محاكم مصر الجديدة الجزئية وهي محكمة جزئية في حين انه كان من الواجب ابتداء إقامة هذه الدعوى أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية وهي المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار سند الدعوى.

وعلي ذلك تكون المحكمة التي تم أقامة الدعوى بها غير مختصة من الأساس بنظر الدعوى ويكون الحكم الصادر منها مخالف لصحيح الواقع والقانون .

ثانياً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً لأقصى مدة تجيزها أحكام القانون المدني :

حيث تنص المادة 563 من القانون المدني علي انه:

(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها : 

( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف. 

( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

الشروح المتعلقة بالدفع :

المشاهرة تعني الإيجار لمدة ستون عاما

أن عقد الإيجار المحرر في ظل القانون المدني ، وقد وعبر المتعاقدان " المؤجر والمستأجر"عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهي مدة ستون عاما

قياسا علي مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ؛ للأسباب والأسانيد الآتية:ـ

أولاً:ـ إن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم بقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلي أحكام القانون المدني، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر علي تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلي الأخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر.

ثانياً: أن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل القانون 4 لسنة 1996م ـ القانون المدني ـ يقصد حتماً أمضى مدة إيجار ممكنة يدعم ذلك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية.

ثالثاً: أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف كل تعاقد علي حدة ، فالمادة 148 من القانون المدني تنص علي انه :ـ

( 1 ) يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

( 2 ) ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه. 

ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.

خلاصة القول في الدفع باعتبار كلمة المشاهرة تعني إيجار لمدة ستون سنة:

أن كلمة مشاهرة يلزم أن تفسر علي إنها أمضى مدة يمتد إليها عقد الإيجار وهي ستون عاماً قياساً علي امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 مدني؛فعقد الإيجار لأحكام القانون المدني وان كان يتسم بصفة التأقيت في مدنه إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين في شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصاً في القانون ، كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما في حالة من يملك حق للإدارة فقط ؛ وإذا ورد عقد الإيجار

مؤبداً (لأجل غير مسمى) فانه لا يجوز أن تزيد مدته في أية حالة علي ستين وإلا انقضى إليها أخذاً بنظام مدة الحكر.

ثالثاً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً للمدة الحقيقية التي قصدها المؤجر والمستأجر:ـ

حيث تنص المادة 563 من القانون المدني علي انه:

(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتى بيانها : 

( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف. 

( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير. 

( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

الشروح المتعلقة بالدفع:

المشاهرة عبارة في حاجة إلي تفسير وصولاً إلي حقيقة إرادة المتعاقدين

لا جدال إن بقاء العلاقة الايجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر في نشوء هذا الخلاف حول بيان المقصود بالمشاهرة؛ مرد ذلك ، أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعني بمدة عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون ، ونعني قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية.

الآن في ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م لا يصح القول بان كلمة مشاهرة يراد بها ، شهراً، كما لا يصح القول بأنه يراد بها امضى مدة ينعقد بها عقد إيجار وهي مدة ستون ، والصحيح انه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة في ضوء المادتين 598، 563

من القانون المدني ؛ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد .

ومقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.

ومدة العقد علي هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضي بداهة أن تكون معينة ومعلومة ، ذات بداية ونهاية ، بمعني تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد.

وتنص المادة 563 من القانون المدني ـ فقرة أ ؛ إذا عقد الإيجار دون اتفاق علي مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة.

والواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون المدني أن المشرع تعرض لثلاث مشكلات ، واوجد لها جميعاً حلاً ؛ اما عن المشكلات فهي:

المشكلة الأولى: مشكلة عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.

المشكلة الثانية: مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة.

المشكلة الثالثة: مشكلة تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.

أما عن حل تلك المشكلات الثلاث وكما أراد المشرع ، فيتمثل في إيجاد تاريخ اعتباري أو تقديري هو مدة دفع الأجرة ؛ ففي الحالات الثلاث السابقة ، ونعني الثلاث مشكلات السابقة ، يعد عقد الإيجار منعقداً لذات مدة دفع القيمة الايجارية.

وفي ذلك تنص المادة 563 من القانون المدني:

(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها : 

( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف. 

( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير. 

( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

والتساؤل الذي يعد مدخلاً صحيحاً لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح 

1ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خالياً من بيان المدة...؟

2ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد معقوداً لمدة غير معينة...؟

3ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته...؟

إعمال نص المادة 563 من القانون والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضي أن يكون عقد الإيجار إما خالياً من بيان المدة (مدة العقد) وإما معقوداً لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته.

والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد ( خلو العقد من بيان مدته) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيراً

الطلبات

من كل تقدم فان المستأنف بطلب مجدداً:

أصلياً: القضاء مجدداً بإلغاء حكم أول درجة ورفض الدعوى.

إحتياطياً: إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات تقاضي المستأنف ضده مقدم إيجار من المستأنف وعدم استهلاكه حتى تاريخه.

علي سبيل الاحتياط الكلي : إحالة الدعوى إلي مصلحة الخبراء لإثبات قيام المستأنف بتشطيب الشقة محل الدعوى علي نفقته الخاصة .

والله هو الذي يحق الحق بكلماته

وكيل المستأنف