محاضرة شرح القانون المدني في عقد الايجار

الباب الاول انعقاد الايجار


بعدما تكلمنا في مقدمه سريعه عن تعريف عقد الايجار وعن خصائصه وعن الفرق بينه وبين العقود المتشابهه الاخري جاء الدور الان علي الكلام عن انعقاد عقد الايجار ويتضمن موضوعات مهمه وهي 

1- الايجار الصادر من مالك الشئ وهو المالك نوع واحد 
2- الايجار الصادر ممن له حق في منفعه الشئ 
3- الايجار الصادر ممن له الحق في اداره الشئ 
4- ايجار ملك الغير وموقف القانون منه 
5- الاهليه اللازمه لصحه عقد الايجار ويدور السؤال هنا من له الحق في التاجير اي من له الحق في ان يقوم في مقام المؤجر اول شخص كحق اصيل ولا يختلف عليه هو مالك الشئ له الحق في تاجيره السؤال هل ملاك الاشياء علي درجه واحده من القوه الاجابه لا وسنعرف بالتفصيل اول مالك هو البائع او المشتري للشئ الذي لم يسجل بعد يعني واحد باع بيت للتاني ولم يسجل بيعد ونعلم انه ليس بمجرد ابرام العقد في العقارات تنتقل الملكيه ولكن يجب التسجيل ماذا لو حدث وقام شخص ببيع عقاره لشخص وقام بتاجير نفس العقار لشخص اخر اخذنا في الترم السابق تزاحم المشترين علي عقار واحد 

ولكننا اليوم ناخذ تزاحم مشتري ومستاجر علي عقار واحد القانون اولا يقول من يضع يده علي الشئ اولا هو الذي يكون له الحق فيه فاذا وضع المستاجر يده علي الشئ انتفت صفه المشتري ان يطلب منه ان يسلمه الشئ او العقار لماذا لان المستاجر لا يربطه بالمشتري اي التزام فهو اجنبي عنه تعاقديا وماذا لو وضع المشتري يده علي المبيع اولا انتفت صفه المستاجر ان يطالبه بتمكينه من العين المؤجره لنفس السبب السابق وماذا لو تمكن المشتري من العين ثم قام بتاجيرها لشخص اجنبي عن المستاجر وعن البائع هل يستطيع البائع الاول ان يحتج الاجابه لا لان البائع الاول في الاصل عليه التزام بالتسجيل والتسليم للمشتري وبما انه تاخر اذن فقد بانت منه نيه سوء ويكون تصرف المشتري صحيحا الناظر للموضوع يقول انه من حصل علي الشئ اولا كان موقفه اقوي اقول له نعم هذا اول صنف من الملاك

2- ايجار المالك الذي زالت ملكيته باثر رجعي


ما معني هذا الكلام معناه ان شخص كان يمتلك الشئ وقام بتاجيره وبعد ذلك صدر حكم قضائي بان بابطال سند الملكيه انه حصل علي هذا الشئ بشكل غير قانوني او استولي عليه باوراق مزوره من قبل ماحكم عقد الايجار هنا اولا الاثر الرجعي لا يتعرض لحقوق اكتسبها الغير بحسن النيه بمعني ان الايجار صحيحا ونافذا لان المستاجر قد اكتسبه يوم ما اكتسبه بعقد صحيح من مالك صحيح وقتها ولان التاجير من اعمال الاداره وان المالك الذي زالت ملكيته كانت ادارته للشئ وقتها صحيحه بقوه القانون اذن تظل الاثار التي رتبتها هذه الاداره قائمه اذا انتهت ملكيه الشئ المؤجر باثر رجعي او كان مالكا تحت شرط فاسخ كالذي يورث ابنه شرط ان يجمع اخوته البنات في هذا البيت...

 هنا شرط فاسخ للملكيه ان لم يفعل وبالفعل لم يفعل او كان البيت له هبه من شخص وقام الواهب بالرجوع في هبته لو قام المالك الذي زالت ملكيته لاي سبب مما ذكرنا يعتبر عقده صحيحا لانه نفذه في وقت كان مالكا حقيقيا ملكيه صحيحه وااما انه قد زالت الملكيه عنه بعد ذلك فان الغير حسن النيه لا ذنب له وعقده صحيح الا اذا كان هناك تواطئا بين المؤجر الذي زالت ملكيته باثر رجعي وهو كان يعلم ان ملكيته ستزول بسبب وقوعه في شرط فاسخ او ان العقد الذي ملكه كان معيبا او انه موهوب والواهب رجع في كلامه لو كان يعلم والمستاجر يعلم يكون العقد باطل اي عقد الايجار وايضا لو كانت الملكيه فيها غش والا يكون العقد بتاريخ لاحق لزوال الملكيه وايضا لا تكون مده الايجار مبالغ فيها والا يعتبر ايضا باطلا لتوافر سوء النيه فيه وتوافر خبث نيه الطرفين في ابرام عقد يمنع شخصا اخر وهو المالك الجديد من الانتفاع بملكه فاذا كان الايجار سليما غير مصاب باي افه من هذه كان صجيحا ونافذا ولا نقول انه محدد له 3 سنوات لماذا لانه المؤجر عندما قام بالتاجير كان مالكا للشئ ليس مدير عليه او منتفعا به وسنعرف ماهو الانتفاع ومايرتب من اثار

3- ايجار المالك علي الشيوع


تكلمنا في ايجار المالك غير مسجل ملكيته في الشهر العقاري والمالك الذي زالت ملكيته باثر رجعي والان نتكلم في ايجار مالك علي الشيوع لا يعلم مقدار حصته في المال هل يستطيع ان يؤجر هذا المال ام لا وما هي الشروط وماهي المعوقات اولا مثال مات رجل وترك اولاده واقربائه وورثه تركته فكان منهم الاغلبيه اي اغلبيه الميراث وكان منهم الاقليه ولا نقول اغلبيه تعني اكتثر من فرد لا يمكن ان يكون فرضا واحدا ويرث اكثر من النصف فهو بذاته اغلبيه لاننا نوزع التركه بالانصبه وليس بعدد الاشخاص قال المشرع يمكن ان يؤجر المالك علي الشيوع الذي لا يعلم حصته ولكن بضوابط معينه وهي

1- اذا اتفق جميع الملاك الاخرين علي الشيوع في هذا الايجار هنا نكون بصدد كانهم مالك واحد يؤجر ماله فلا مشكله اساسا في هذا الامر وسواء كان المستاجر واخد منهم او كان اجنبي عنهم ولاي مده لهم ما يشائون هذا اول افتراض او اول ضابط ويكون عقد الايجار صحيحا ونافذا

2- اذا صدر الايجار من الملاك الذين يملكون الاغلبيه من من المال الشائع حتي لو كان واحدا مثال مات وترك ابن وام وجد الام سترث السدس والجد سيرث السدس لانه يحتل مكانه الاب والابن سيرث الثلثين هنا يجوز للابن بتعتباره وارث الاغلبيه من التركه ان يقوم بتاجيرها كلمله نفترض ان التركه منزل او قطعه ارض ويكون عقد الايجار نافذا في مواجهه القله وهم الام والجد ايضا هذا الفرض ليس فيه اي مشكلات فالاغلبيه لها ان تبرم عقد ايجار ويلتزم به القله دون اعتراض لكن في حدود 3 سنوات بشرط الا يضرر هذها العقد بالقله او ما يسمي بالاقليه ولا يكون هناك تواطئ فالتواطئ مرفوض في كل المعاملات ويهدم كل تصرف ويستوي الامر اذا كانت الاغلبيه اكثر من فرد مثال مات وترت خمس بنات وام وعم البنات ستاخذ الثلثين والام السدس والعم الباقي تعصيبا هنا البنات اذا وكلت احداهن او شخص اجنبي باعتبارهن اغلبيه في التركه بان يقوم باداره المال عنهم وعن باقي الورثه كان جائزا لهذا المدير ان يقوم بتاجير المال مثله مثل الاغلبيه تمام ويكون العقد صحيحا ونافذا في مواجهه الاغلبيه والاقليه

3- اذا قامت الاقليه هي بالتاجير للمال الشائع كله دون اعتراض من الاغلبيه نرجع الي المثال لو قامت الام او العم بتاجير المال ولم يتعترض البنات باعتباهن الاغلبيه هنا يكون العقد صحيحا ايضا ونافذا في مواجهه الكل لان النتيجه واحده وهي اتفاق الشركاء

4- اذا طلب احد الشركاء من المحكمه ان تولي مديرا علي المال الشائع فوافقت المحكمه هنا يكون من حق المدير ان يؤجر المال الشائع كله او بعضه ويكون العقد صحيحا ونافذا في مواجهه الكل لان المدير عينته المحكمه بناء علي طلب احد الشركاء حتي لو كان من الاقليه في المال ولكن لمده 3 سنوات علي الاكثر لا تذيد لاننا نعرف ان المدير حدوده الثلاث سنوات فقط

5- فاما اذا قامت الاقليه بتاجير المال الشائع كله واعترضت علي ذلك الاغلبيه هنا يعتبر عمل الاقليه باطلا ولا ينفذ هذا العقد لا في مواجهه الاغلبيه ولا حتي الاقليه نفسها لانه اعتداء من يملك قليلا يتصرف في المال كله دون موافقه من يملك كثيرا كان يقوم العم مثلا في المثال الذي اونا بتاجير البيت الذي هو له اقل سهم فيه دون موافقه بنات الميت

6- اذا قام احد الملاك بتاجير ما يعادل نصيبه فقط تقديرا لانه لا يعلم المقدار تحديدا هنا يكون العقد صحيحا ولكنه غير نافذ لماذا غير نافذ لانه قد قام بتاجير ما يعادل نصيبه فقط الا انه لا يستطيع ان يفرز هذا النصيب ويوؤجره بمفرده ولابد


المكتبة القانونية: .

ليست هناك تعليقات:

© جميع الحقوق محفوظة لموقع 2017 المكتبة القانونية
"